2025年第1回定例会個人質問―野口まさと

2025年2月25日 | 野口まさと

私からは、大きく4点。北区のまちづくりについて。東京都市計画道路補助第83号線（十条Ⅲ期）について。埼京線のホームドア設置について。区内の中小医療機関従事者への支援について伺います。

1、北区のまちづくりについて

大きく1つ目は、北区のまちづくりについてです。

（1）十条地区まちづくり基本構想と西口再開発について

十条まちづくり基本構想では、市街地再開発と都市計画道路、鉄道の連続立体交差事業などが事業の柱となっています。昨年の9月にはこのうちの十条駅の西口再開発ビルが竣工しました。「にぎわいと安らぎを奏でるまちー十条」をコンセプトに進められたまちづくり事業の、大きな一つの到達点を迎えたと言えるのではないかと思います。

まだ竣工から日が浅く、これからの変化もあるとは思いますが、この事業には、公共施設整備も含めれば、240億円が使われました。市街地再開発事業、とりわけタワーマンションの建設は十条まちづくり基本構想の掲げるまちづくりの目標を実現するためのものとして適切であったのでしょうか。

庶民の暮らしが苦しくなっている中で、公営住宅の増設ではなく、なぜタワーマンションの建設が必要なのか？　この間の私たちの問いに、北区は「良質な住宅を提供するため」との考え方を示してきました。市街地再開発で作られたザ・タワー十条は、578戸住宅が作られ、これまでこの場所に権利を持っていた方が保有する権利床が184戸。残りの394戸が保留床として一般販売対象となったわけですが、当初から庶民とってはかなりハードルの高い価格帯となりました。最近はさらに販売価格が高騰しているように感じます。また賃貸に出されている部屋もありますが、賃貸に出されている部屋は、現在確認できるもので月家賃が25.5万円から43万と、普通の給与所得世帯が負担できる金額とはいえません。こういったこともあってか、現在でもまだ住民の入居は、あまり進んでいないように思われます。そこで以下2点伺います。

1、保留床の販売価格は平均でいくらとなったのか北区は把握しているでしょうか

2、ごく限られた人しか居住できない建物となったと考えますが北区の見解を伺います。

最近ではタワーマンションの購入が居住目的ではなく、投資目的で行われていることが問題となっています。例えばオリンピック選手村の跡地に作られた晴海フラッグでは、全体の4分の1が法人名義で購入され、中には1社で38戸を所有している投資会社もあったことがわかっています。また神戸市では投資目的で購入されたマンションの空室が目立つことから、タワーマンションの空き部屋の所有者には「空室税」を徴収する検討を始めたと報道されています。

ザ・タワー十条についても、再開発組合による販売とは別に、中古物件として部屋の販売が行われていることが確認できます。これは居住目的ではなく、投資・投機の対象として購入され、転売によって利益を得ようとする動きがあることを示しています。

マンションに住む所有者が少ない場合、例えば修繕積立金の増額が必要になった場合に、居住している方は容認できても、投資目的の人にとっては、収益性が悪化することから受け入れられないなど、マンション管理の合意形成がより難しくなるなどの問題が指摘されています。このような事態を避けるために、すでにデベロッパーの方で、一人当たりの販売戸数を制限する、転売特約を付けるなどの自主的な動きも出てきているようです。そこで2点質問します。

1、企業や海外投資家による購入や、個人で保留床を複数戸購入したという事例はありますか。また、権利床を、転売や、賃貸に出すことが可能なのかを伺います。

2、現在全国各地で行われている市街地再開発と、それによって作られるタワーマンションが、投資・投機目的になっていることについて、北区の見解を伺います。

次に商業区画についてです。再開発以前、十条駅北口周辺はいちょう通り商店街をはじめとして、個人経営の店を中心に、様々な商業施設が軒を連ねにぎわっていました。しかし現時点では、再開発ビルの商業区画は、まだ募集中の区画もあるなど、以前のにぎわいを取り戻したとは言えません。商業区画を権利床として取得した方の中には、テナントの入居がないままに、管理費や修繕積立金の支払いが始まったことで、将来に不安を抱えている方もいらっしゃると聞いています。質問します。

現時点ではまだ募集中の区画もあり、多くの事業者が競い合って出店するという状況にはなっていないように思えます。商業区画へのテナントの現状と、今後の入居見通しについて、業種を含めてお示しください。

続いて環境の面から伺います。まちづくり目標には「あるきたくなる楽しみとやすらぎのあるまち」とありますが、再開発ビルができたことで、地域ではとりわけ風害に対しての対策を求める声が出されています。再開発ビル南側、補助85号線の沿道の商店・個人宅では、屋根がはがれる、窓ガラスが割れるなどの被害が10件を超えるとも聞いています。

風害については、将来にわたって影響を及ぼすものであるため、現時点での問題としてではなく、今後の対応についてもきちんとした対策が必要です。そこで質問します。

市街地再開発を推進した北区として、風害の問題をどう考えるのか。今後の対策を含めお答えください

この問題の最後に、十条まちづくり基本構想から見た市街地再開発について伺います。

市街地再開発の結果、権利床を取得できる権利者は地域に残りましたが、これまでここで生活をしていた借家人はこの場所に戻ることはできませんでした。新しく入ってくる方は富裕層が中心で、投資・投機など金儲けの舞台ともなっています。また風害などにみられるように、周辺環境への対策が十分にとられているとはとてもいえません。こういった人の動きをみると、にぎわい、やすらぎ、多世代が集うというまちの実現に向かっているのか、大いに疑問です。そこで質問します

十条における市街地再開発事業は、十条まちづくり基本構想「にぎわいと安らぎを奏でるまちー十条」という将来像とは相いれないまちづくりとなっている現状があるのではないでしょうか。北区の見解を伺います。

（2）特定整備路線の整備方針の見直しを求めよ

次に特定整備路線についてです。

東京都は防災都市づくり推進計画において、特定整備路線の事業期間を2030年度まで延長するという方針を示しました。

そもそも区内の特定整備路線は、2020年のオリンピックまでに完成させるという目標で事業認可が行われました。ここからすでに一度事業期間が5年間延長されていますが、それでもまだ事業の完成は見通せません。区内の特定整備路線はいずれも住民が事業計画の廃止を求めて裁判を行ったことにみられるように、地域での事業への理解は得られておらず、用地取得など、今後も事業遂行には困難が予想されます。これは補助73号線、補助86号線赤羽西区間、補助86号線志茂区間共通にいえることができます。そこで質問です。

1、5年前にも2025までに全線完成させるという事業期間の延長が行われました。その実現が見通せなくなった今、さらに5年延伸の提案をする前に、なぜできなかった可能できなかった総括を行うべきではないでしょうか。東京都はこの5年で事業をできなかったことについて、どう説明をしているのかを伺います。北区の見解も伺います。

2、特定整備路線については、期間の問題ではなく、地域の理解が得られないことが土地を確保できない一番の問題です。このことを考慮することなく事業期間の再延長をすることは、かえって地域を苦しめるだけではないでしょうか。お答えください。

3、東京都の防災都市づくり推進計画基本方針は、現在パブリックコメントが行われているところですが、計画を確定させる今の段階で、北区から東京都に事業の中止を求めるべきではないでしょうか。答えください。

（3）赤羽地区における市街地再開発について

続いて、赤羽地区における市街地再開発について伺います。

赤羽地域でも第一地区において、すでに市街地再開発が進められていますが、居住区画では、販売価格の高額化で富裕層以外には購入が難しくなること。企業や海外を含めた投資家による投機・投資の対象となることで、若年層や子育て世帯層などを含めて多様な住民に良質な住宅を供給することは難しくなることへの対応。また商業区画では、賃料の高騰により、個人など資金力のないテナントは入居が難しくなることなど、十条と同様の事態が起こることへの対策が必要です。

以前東京都は、都施工の再開発ビルの保留床の販売に際して、投機目的での購入防止と居住者の定着化を目的として、一定期間内に賃貸や売却を行った場合には買主から買い戻すことのできる買戻し特約を付ける。一世帯一戸に購入申し込みを限定する。法人に対しての販売の禁止を行っていました。毎年住民票や登記記録の確認も行っていたようです。先に述べたように開発事業者自身も、販売に一定の制限を設ける動きもみられる中で、市街地再開発事業を、北区の目指すまちづくりの目標に合致させ、地域にとっても有効な事業とするため、北区から再開発組合に対策を要請することも必要ではないでしょうか。そこで質問します。

すでに事業認可がされている、赤羽第一地区における市街地再開発事業においては、投機目的での購入防止と居住者の定着化とする販売条件をつけることを、北区から再開発組合に対して求めてください。お考えをお伺いします。

この問題の最後は、現在検討されている、赤羽中央地区の再開発計画についてです。

現在、赤羽駅周辺地区まちづくり基本計画が策定検討に入っていますが、これまで述べてきたように、タワーマンションの建設を伴った市街地再開発には改善しなければならない課題が多く残されています。区は、再開発が計画されている区域と赤羽小学校敷地、駅前広場を「重点区域」とすることを提案していますが、市街地再開発計画を促進するかどうかなど具体的な整備手法については「次年度以降の検討」としています。

基本計画策定検討会での議論や住民アンケート、先のオープンハウス型説明会への意見・感想の中でも、タワーマンション建設に関する懸念が多数出されるとともに、赤羽小学校や赤羽公園、一番街など駅前飲食店街はそのまま残しながら街の防災性向上を図る、修復型のまちづくりを望む声が強く寄せられています。

そこで質問です。

赤羽第一地区市街地再開発区域以外では、新たな市街地再開発は行わず、修復型のまちづくりとすべきと考えますが、区の見解をお聞かせください。

2、東京都市計画道路補助第83号線（十条Ⅲ期）について

大きく2つめは東京都市計画道路補助83号線（十条Ⅲ期）区間についてです。

岩槻街道の拡幅工事は、赤羽駅から赤羽西2丁目までがほぼ完成し、また十条地域でも環七より南側の、十条Ⅰ期、Ⅱ期区間で工事が進んでいます。そしてその間の、環七から北側の中十条4丁目、十条Ⅲ期区間は、現在都市計画決定がなされ、東京都は新年度内の事業認可を目指しています。

十条Ⅲ期区間は、低地部と高台をつなぐ地域に計画されているため、道路西側部分での高低差処理を行う関係で、地域住民には区画整理、もしくは道路拡幅とは別の「副道」の建設が提案されています。

問題は、この地域で区画整理を行うとなれば、最大70宅地が一時的にではありますが移転をしなければならないこと。一方で副道を作ることになると、影響を受ける対象は最大20宅地と減りますが、対象となる世帯は、地域に戻ることのできない恒久的な移転を求められることです。

私も対象地域を訪問して話を伺いましたが、今のまま住み続けたい。できるだけ自分の住宅には影響のないようにしてほしいという要望を持つ方が、大多数であったとの印象です。そのような状況下で、短期間の間に合意のないまま事業手法を決定することを住民に迫ることは住民間に分断を生じさせ、地域の絆を壊すだけでなく、今後の事業の円滑な実施にも悪影響を及ぼすことになりかねません。そこで質問します。

1、1月24日、25日に行われた高低差処理に関する説明会には、何人の参加があったのでしょうか。

2、事業手法については、3月3日までと期限を切ったうえで2方式いずれかの選択を求めるのではなく、別の手法での検討も含め、あくまでも住民合意を大前提とし、合意が得られるまでは、事業認可は行わないこと。以上を東京都に求めることを要望します。お答えください。

3、埼京線のホームドア設置の早期実現に向けて

大きく3つ目は、埼京線のホームドア設置の早期実現についてです。

北区内におけるJR鉄道駅のうち、京浜東北線、山手線ではホームドアが設置されましたが、埼京線では、いまだに設置されていません。JRは、埼京線について、2026年から2031年までに全駅で設置するよう計画をしていると説明していますが、北区内の駅ではいつ設置されるのか明らかになっていません。とりわけ十条駅では周辺に障害者施設も多くあり、駅利用者が安心して駅を利用できるようにすることへの対策は一刻の猶予もありません。連続立体交差事業も予定されていますが、完成までにはまだ相当期間もあり、それまで安全対策が講じられないということは避けなければなりません。そこで質問します。

1、区内埼京線の駅におけるホームドアの設置は、いつになるのでしょうか。また十条駅含めて可能な限り早期の実現を、北区からJRに働きかけることを求めます。お答えください。

2、あわせて、痴漢などの被害を受けていても、駅に職員がいないため、助けを求めることができなかったとのご意見を聞きました。鉄道の安心安全な利用を進めるにあたって、ホームドアの設置と併せて、ラッシュ時間帯を中心にホームへの駅員配置・増員をJRに求めていただきたいと思います。お考えをお示しください。

4、区内の中小医療機関従事者への支援について

大きく4つめは区内の中小医療機関を守るための施策についてです。

先日行われた、北区の医師会新年会では、挨拶の中で診療報酬の改定と人件費の高騰とで、医療機関の経営自体が厳しくなっているとの話が語られました。北区内でも、大手医療機関ほどには人件費の高騰に対応した処遇を提示できないので、4月からの新卒の職員が集められないなどの大変深刻な声を伺いました。代表質問では、介護事業所が困難な状況におかれていることへの対策を求めましたが、医療機関においても、中小医療機関を中心に、事業の存続の危機を迎えているところがあり、早急な対応が必要です。

このような状況を受けて、東京都においては、新年度から都内民間病院に対しての一定の支援策を行うことになったと聞いています。

しかし医療機関への支援はあっても、それを医療従事者にいきわたらせことができなければ、離職など、医療体制の崩壊につながってしまいかねません。そこで質問です。

1、現在東京都の制度として行われている、介護・福祉職員への居住支援特別手当を医療従事者へ拡大することを求めていただきたいと思います。

2、また、北区として、区内在住・在勤の若年医療従事者への直接支援の実施を行うことを求めるものですが、お考えをお聞かせください。

以上区長の前向きな対応を期待して、質問を終わります。

ご清聴いただきましてありがとうございます。