平成23年北区議会第3定例会における個人質問


●	2013年11月27日1（水）　北区議会第４定例会にて本田正則区議の一般質問全文と区の答弁

田端-四谷断層が動く地震も想定した学校と　地域の防災対策強化について

圧死対策と焼死対策に関して
現在策定中の災害復興マニュアルについて、今日は2002年策定の市街地復興マニュアルにある、時限的市街地づくりの具体化について

木密地域不燃化10年プロジェクトの特定整備路線への対応について
赤羽駅西口地区再開発事業の総括を踏まえた　まちづくりへ
1. 十条駅西口再開発事業の、現状と課題について
2. 赤羽西口地区再開発事業の総括に係わり４点

　　私は、第一に田端-四谷断層が動く地震も想定した学校と地域の防災対策強化について、第二にコミュニティを壊す特定整備路線への対応について、また第三に赤羽駅西口地区再開発事業の総括を踏まえた今後のまちづくりについて質問します。。

　大きな第一の質問は昨年の第四回定例会に続き防災対策に関する２点の質問です。

　　まず一点目、圧死対策と焼死対策に関して三つ質問します。

　直下型の阪神大震災では、家屋や家具の倒壊による圧迫死と思われる方が87％にのぼり、焼死が10％でした。

　まず一つ目に、圧死予防対策で大事な、建物耐震化の現状を確認します。
耐震改修促進法を受けて作った北区耐震改修促進計画では、2015年度末までに耐震化率90％を目指し、7年間で民間住宅も22500戸を耐震改修などによって改善しようとしています。木造民間住宅の耐震改修工事への助成制度なども作り改善してきました。しかし、実績は300件にも及びません。改修・改築助成の実績を確認します。また、新築や、自力改修もありますから、非木造も含めた耐震化率についてもご答弁ください。

【答弁】
　現在、木造住宅については、平成18年度から本年九月末までに、288棟の耐震改修及び耐震建て替え助成を行っております。
　非木造につきましては、緊急輸送道路沿道建築物の対象の所有者を訪問し、耐震診断の約8割が今年度中に完了する予定です。
　なお､区内全域の耐震化率は、平成20年度末では約70％で、現在は約5ポイント増えていると推定しております。

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　二つ目に圧死防止の訓練をし学ぶ場を作り、建物耐震化促進に進める手立てです。
　阪神大震災での、木造家屋の倒壊の要因として①腐朽や蟻害など維持管理不備②駆体の老化や緩み③間口、奥行きの壁量が少なく横揺れに弱い構造④住みやすさ優先の間取りで、1Fの駐車場や店舗なども補強なし⑤土台と柱の固定が不十分などの施工ミス⑥地盤の崩壊などがあげられました。新しいのに倒壊したり、古いものが残ったりしています。地盤の診断や建物の耐震診断、そして耐震補強などのメンテナンスを所有者が実施するかどうかにかかっているのです。だからこそ、そうした問題を行政が地域に入って，投げかける努力、そして、2～300万円をかければ十分対策ができ、限度額100万円の半額助成制度とその活用方法をしっかりお伝えしていくことが大事だと考えます。
　神戸市は、消防、学校、自治会や、事業所、商店街が防災部局と一緒に｢コミュニティ防災」に取り組んでいます。北区でも、避難所運営訓練で行うワークショップは、自治会、学校、ＰＴＡからも参加があり、参加者が主体的に取り組める仕組みです。避難所運営訓練を62カ所の避難所全てで、10年以内に開催し、耐震化の必要性やその効果、耐震改修助成の活用方法などを学ぶ場としても活用してはどうでしょうか。こうした圧迫死の防止対策の強化についてご答弁ください。

【答弁】
　区では､木造住宅や緊急輸送道路、沿道建築物に対する耐震化を進めるため、耐震化助成に関する情報をホームページや北区ニュースに掲載するとともに、区民事務所や地域振興室などにパンフ医レットを備え、区内全域の町会の回覧板による周知も行っています。
　また、各密集事業地域のまちづくり協議会や区民まつりの場でも､耐震化助成の説明を行っております。
　ご提案の避難所運営訓練場の活用につきましては､今後、十分研究させていただきます。

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三つ目は焼死防止に関して初期消火です。
　阪神大震災で神戸市では175件の火事がありｍしたが、消防局がつかめた102件中、一棟だけで消し止められたのが39件、数棟で消したのが56件もあります。3.3㌶以上延焼したのは7件です。こうした事実を知り、地域のみなさんが初期消火で頑張れば被害を減らせます。必要な水や消防器具のありか、扱い方などを承知していただく事が大事です。自主防災組織は訓練を重ねています。その上で、平日の昼間の火災なら地域に働きに見えている労働者のみなさん、休日や夜間ならば昼間はお勤めに出ている方々の力も必要です。ここでも、PTA、事業所なども参加する初期消火についての訓練・ワークショップなどが大事なのではないでしょうか。ご答弁ください。

【答弁】
　区では、地域防災力の向上を図るため、地区防災会議を核にして学校や地域の事業者などで構成する地区防災運営協議会を順次設置しています。
　この地区防災運営協議会では、テーマを決めたワークショップや避難所運営訓練なども実施する予定です。
　区といたしましては、各地域の要望や状況にあわせ今後ともこれらの事業を推進し、初期消火の強化に努めてまいります。

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　防災対策の二点目は復興です。現在策定中の災害復興マニュアルについて、今日は2002年策定の市街地復興マニュアルにある、時限的市街地づくりの具体化について質問します。

　地域の中に安全な住宅を増やし、壊れなかった住宅の空き家を公民問わずみなし仮設住宅とする。自力仮設住宅や自力修繕建物、自力仮設店舗も増やす。そして、公園などの公有の空地を十分に確保しておいて応急仮設住宅を迅速に建てる。さらに民有地を借り上げての仮設建設などが盛り込まれています。そこで質問ですが、実現に向けて公園のさらなる確保、駐車場などの民有地借り上げの事前の協議や協定、さらにみなし仮設住宅に活用できる家屋の掌握などが少なくとも必要だと考えますが、今後の具体化の方法についてご答弁ください。

【答弁】
　時限的市街地は、地域協働で復興を進めるためにも、少しでも早く形成する必要があると認識しております。
　応急仮設住宅については、北区地域防災計画に基づく職員行動マニュアルでは、予定地の現状調査を行い、必要数を把握し、所要戸数の確保が困難な場合は、他自治体と連携を図っていくこととしております。
　また、一時提供住宅につきましては、公的住宅の協力要請及び民間賃貸住宅の確保が速やかにできるよう事前準備として、東京都や業界団体など関係機関との協議を行っていく必要があると認識しております。

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　大きな第二の質問に入ります。木密地域不燃化10年プロジェクトの特定整備路線への対応について三点質問します。

　一点目、特定整備路線の延焼遮断効果の検証を行う事についてです。

　東京都は、延焼遮断帯を作るとして区内3路線4区間を2020年までに竣工させる計画です。ところが説明会では志茂地域の86号線では南側に延焼遮断効果の高い公的住宅や道路があるのになぜ作るのかという意見が出ています。また、西ヶ原の81号線では、延焼遮断帯で守られているから作るべきではないという意見に対し、守られていない部分があるし、道路ネットワークとしてつなげる必要があるから、特定整備路線から外れたところも、いずれは整備すると説明しています。どこの説明会でも、決定済みの都市計画だから、説明するだけで、手続きを進めるという都の姿勢に強い反発が出ています。
　延焼遮断については国の都市防災実務ハンドブックでも、公園・緑地などの一定の幅のある空間と、防火建築物の組み合わせなどによって確保するとし、６ｍ幅でも一定の効果があるとしているし、神戸市長田のあの大火災でも、風向きや建物・公園・消防活動などで6ｍの道路でも焼け止まっています。そして、東京都消防庁の行った延焼シミュレーションでは、みんなの公園と道幅15ｍの下瀬坂通りや、ゲーテ通り等で焼け止まるのです。
　そうであるならば、住民のみなさんがおっしゃるように、下瀬坂の途中から白山通りに抜ける現道をきちんと整備すれば延焼遮断効果も、道路ネットワークも確保できます。81号線は行政にとっても、立ち退きを余儀なくされる住民にとっても余分な負担ということになります。
　東京都がこうした、十分な検証なしに決めてしまった特定整備路線は見直すよう、東京都に働きかけるべきと考えますが、区長の見解を問います。

【答弁】
　特定整備路線は、延焼遮断帯の形成とともに、災害時の避難路及び緊急車両の通行路としての機能を発揮するものと考えております。
　東京都からは、「計画線を変更し、計画がない区域に新たに道路の計画を設定することは、現在、制限のない状態で建築等を行っている方々や周辺の地権者に大きな混乱を招くことになりますので、見直しについては考えていない」と聞いております。
　区といたしましても、特定整備路線の整備に全面的に協力することとしており、東京都に見直しを求めることは考えておりません。

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　二点目に、遮断帯内側の住宅の耐震化や消火体制にこそ重点をおく事を求めます。

　東京都は不燃領域率の向上を強調しますが、直下型地震で重要な耐震化は進んでいるのでしょうか？十条では73号線計画があるから、建て替えが進まないという意見もありました。木密事業実施区域と一般の区域の耐震化率を示してください。また初期消火に必要な、上水道の耐震化などの消防水利の整備、さらに，神戸では漏れたガスに火がついたこともありましたから、白ガス管の改善などガス管の耐震化も進めるべきです。そこで、質問です。消防水利の耐震化・整備の現状、ガス管の改善状況と、その改善促進策の内容についてもあわせてお答えください。

【答弁】
　木造住宅密集地域における耐震化率については、正確な値をつかんでおりません。
　密集事業を実施している地域においては、主要生活動路の拡幅に伴う沿道建物の更新や、一般の地域よりも手厚い耐震建て替え支援を行うことで、不燃化とあわせて耐震化の向上が図られるものと認識しております。
　初期消火に必要な上水道の耐震化は二割程度、整備が進んでいると東京都から聞いております。
　また、ガス管については､現在、東京ガスが優先順位をつけて、順次改善していると聞いております。

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　三つ目です。長期未着手の都市計画道路の見直しについてです。

　67年前の都市計画決定時点からみれば、交通網がはるかに発達しています。PM2.5などの健康対策の面からも、エネルギー、ヒートアイランドなどの問題からも、道路づくり、ビルづくりは見直すべきです。
　しかし東京都は1981年の見直し以後、一路線も廃止や拡幅取りやめは行っておりません。
　しかも、現在の損失補償と生活再建支援では、特に子どもさんの学校や、高齢者の方の介護や治療などの面から、遠くへ行くことに躊躇される方、また、立ち退きになる自宅や事務所で生業を営んでいる方には重たい負担を強いるものになります。
　大阪府では2003～7年までに72路線90㎞、大阪市では今年24路線34㎞、その他、京都市、名古屋市、仙台市、神戸市などでも都市計画道路の廃止、拡幅の取りやめを行っています。大阪市は、残事業費9800億円という財政問題と、今のペースで作り続けると70年以上かかり、これまで50年間以上続けてきた建築制限をなお長引かせることを見直す理由に挙げています。
　長期未着手の都市計画道路の見直しを東京都に働きかけるべきです。答弁を求めます。

【答弁】
　都市計画道路は、都市活動及び都市生活を支える基幹的な都市施設です。
　東京都は、区部における都市計画道路について、昭和21年の都市計画決定以後、道路全体の見直しを四回にわたり行っています。
　また、昭和56年には第一次事業化計画を策定し、現在、平成16(2004)年度から27（2015）年度までの第三次事業化計画に基づき道路整備を進めていますが、今後、第四次事業化計画策定に向けた検討を行うと聞いております。
　区といたしましては、そのなかで、未着手の都市計画道路について、東京都及び隣接区と協議してまいります。

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　大きな第三の質問、赤羽駅西口地区再開発事業の総括を踏まえた今後のまちづくりに入ります。

　第一に、十条駅西口再開発事業の、現状と課題について問うものです。

　十条西口再開発準備組合の、事業計画素案では、ごく大づかみに言って、東急不動産などのデベロッパーが186億円でビルを建てる代わりに保留床を確保して、㎡あたり76万円弱で保留床処分して回収する予定です。233億円を回収でき、47億円の粗利益を上げることになります。そして、最後に区分所有者、すなわち権利者とデベロッパーが構成する管理組合と、保留床を買った人たちとが、管理組合を作り管理していくことになります。
　現在、事業計画素案を、事業計画案に練り上げており、組合設立を権利者のみなさんに問いかけ、2/3以上の同意があれば事業認可となります。市街地再開発事業実施計画調書によれば、賛成は2/3ギリギリ、実に微妙な状況です。その中で、共有している人の間で賛否が分かれる場合どう数えるかなど難しい問題もあります。この段階に来て、仕組みが難しくてよくわからない、判断が難しいとおっしゃる方も少なくありません。組合設立・事業認可されると後戻りが難しくなります。この権利者の賛否の確認、そして事業計画案や権利変換素案の策定状況などの現状と課題、今後の予定についてご答弁ください。

【答弁】
　はじめに、住民の視点からの十条駅西口再開発の現状と課題についてです。
　現在、区は、十条駅西口　再開発準備組合とともに、事業認可の手続きに必要な権利者数を確定するため、同一の共有者で持ち分割合が異なる場合など、複雑な権利関係等のカウント方法について、認可を行う東京都と協議しております。
　また、準備組合では、建物調査等を実施のうえ、各権利者に対し個別面談を通じて権利変換素案を提示しており、今後は、個別面談の結果を反映した事業計画案を策定すると聞いております。
　区といたしましては、本年度内の再開発組合の設立に向けて、できる限り多くの方の賛同が得られるよう、準備組合を支援してまいります。

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　さて、次に赤羽西口地区再開発事業の総括に係わり４点質問します。

　それは十条西口地区の権利者のみなさんの間に、土地や建物に関する権利を、区分所有床に変換する事への不安が払拭できていないためだと考えるからです。そして北区には権利者が不利益にならないよう判断の基礎となる知識や情報を提供する義務があると考えますし、自治体として事業が、区民福祉の向上に役立つものとしなければなりません。総括すべき点はいろいろあると考えますが、本日は4点に絞って質問するものです。
　一点目です。赤羽西の、駐車場の評価の滅失について質問します。
赤羽西口再開発の時には、デベロッパーが参加する仕組みはなく、事業者である住宅都市整備公団が北区の分担金も活用してビル開発を行い、保留床で事業費を回収する計画でした。90年の最初の事業計画では、188億円の保留床でした。これが、異例の事業計画変更となり206億円膨らんで385億円となりました。
この経過を見ると、1986年から始まったバブルの最中の87年に都市計画決定し、地価急騰のなかで権利変換計画の素案や、事業計画案策定になりました。一度行った土地建物の評価は実情にあわず、再評価が行われます。評価が高まりますから、権利者が取り替えられる権利床が増え、必然的に保留床が減りました。その上建築費も膨らみました。やっと権利変換計画の素案がまとまり、事業計画ができあがり、認可されました。ところがまだ地価が上がり続け、結局、権利変換協議が期日までに整わず、先ほどお示しした異例の事業計画変更となりました。
ところが今度は着工・補償の段階でバブル崩壊です。保留床面積は減ったうえ、割高ですから、事業者の公団は、建設資金などの回収が見込めなくなりました。権利者のみなさんはすでに、仮住まいしています。事業を成り立たせるために、北区が36億円で文化センターを、まちづくり公社が40億円で駐車場を購入することとなりました。
そうした経緯で公社が40億円で取得した駐車場の評価額が16年経過して8億円余に下がりました。購入した95年と今年の比較で駐車場の両側の道路の路線価は51%、95％ですから、土地の評価はやはり50％～95％の間でしょう。駐車場の土地建物の評価は20％です。50％～95％の土地に比べて下がりすぎたのか、高く買いすぎたのか？評価の下落、資産価値の滅失について納得のいく説明を求めます。

【答弁】
　赤羽駅西口地区第一種市街地再開発事業で設置されたパルロード赤羽駐車場の評価額ですが、土地については、駐車場が面する道路の相続税路線価を当時と比較すると約50パーセント下がり、東口のララガーデン沿いでは約65パーセント下がっています。
　また、建物については、駐車場として比較する物件がありませんが、今後とも収益施設として活用できるものと考えております。
　区といたしましては、バブル崩壊による影響を大きく受けましたが、この駐車場の購入は、北区まちづくり公社が適正な価格で取得したものと、認識しております。

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　二点目は、権利者のみなさんの権利床の評価の滅失についてです。
　国交省の土地総合情報システムで、商業地域の中古マンションの不動産取引価格情報を見ると、最近の売買事例で、赤羽西で駅から徒歩1分、平成7年建築のマンションが3LDK、75㎡で3500万円です。2LDK+S，74.8㎡の権利床が27戸ありますが、権利変換価格は平均7300万円前後ですから5割弱に下がっています。もちろん、売買事例の一つですから軽々に言えませんが、床と交換して好かったのでしょうか？この権利床の評価についてもご答弁ください。

【答弁】
　建物の資産価値が、社会経済情勢の変化と経年劣化の影響を大きく受けることは避けられないことであり、特に当時建設された都市部のマンションにつきましては、大幅に価格が下落しております。
　また、再開発事業によって建築されたパルロードの権利床を取得するか、補償を受けて転出するかについては、権利者が、自らの責任において判断したものであり、当時の事業者である住宅･都市整備公団は、関係権利者が適切な判断を行えるよう、丁寧な説明に努めたものと認識しております。

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　三点目は事業者の有り様についてです。
　赤西では公団、現在のURとその子会社は、保留床として分譲できなかった分を、賃料や管理料などで、何とか回収しようとするため、権利者や北区の負担が大きくなることはないのでしょうか？管理組合の一員として、管理や賃貸経営の実態についても検証すべきではないでしょうか？ご答弁ください。

【答弁】
　パルロードの管理組合の組合員が負担する管理費等は、区分所有者が構成員である管理組合の総会で決議されたものであり、使途は特定されています。
　負担金額の恣意的な設定及び支出を、管理会社が行うことはできないと考えております。

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　四点目です。こうした資産価値の滅失を見ると、再開発建物の区分所有床は、公共施設や生活資産として長期間活用するには不向きなものに見えます。
　自治体でも検証不能で、権利者のみなさんには計画づくりも、個別協議も大変荷の重いものです。市街地再開発事業や区分所有床の購入などは、徹底した検証ができないならば、今後は行うべきでないと考えますが、区長の見解を問います。
　以上で私の質問を終わります。ご静聴ありがとうございました。

【答弁】
市街地再開発事業は、にぎわいの拠点の形成に資するものであり、
　区分所有床の取得につきましては、今後とも、必要に応じて、検討してまいります。

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