2023. 08. 30

再開発の基礎知識を学ぶ　

８月１８日（金）にNPO法人区画整理・再開発対策全国連絡会議が毎年開催している「夏の自治体議員研修セミナー」に参加しました。いま、駅前などでの再開発事業が千代田区や中野区など２３区の自治体でも進められています。北区でも赤羽駅、十条駅周辺などの再開発が進められています。２０２３年度予算のプレス資料から拾ってみてもこれだけの再開発事業があります。写真は十条駅西口再開発　３９階建てを建設中　下町の路地から見上げてみる）

北区令和５年度の主な事業（プレス資料）より

①赤羽一丁目市街地再開発事業（３．６億円）

②赤羽台周辺地区のゲートウエイ形成推進（０．４億円）

③東十条駅周辺まちづくりガイドラインの策定（０・３億円）

④十条駅周辺まちづくり（９７億円）

⑤王子駅周辺まちづくりの推進（０・９億円）

https://www.city.kita.tokyo.jp/kuse/zaise/2023an.html

　再開発をともなうまちづくりは、いま現在、どのようにつくられていくのかの基礎を学びました。（写真は十条駅西口再開発　３９階建てを建設中　下町の路地から見上げてみる）

　学習会では、まちづくりは、住民にとって、暮し（住居や生業）や税金の使い方に大きく影響があるにも関わらず、なかなか理解しにくい側面があり、専門家（行政だったり施行者）任せになっているのが実態。また、現在の再開発事業はデベロッパーや大手施行者が、公権力を使って開発を行っていく手法が定番になっていると指摘。計画段階から民間企業が参加し、基本計画をデベロッパーが作成し、研究会などを組織して、地域の「名士」さんをかつぎ、準備組合を結成し、基本計画を地元自治体に持ち込み「補助金」の内諾、国などへ「予算要望」をさせる手法になっている。

民間企業が描いた計画通りに再開発を進め、ゼネコンやデベロッパーが高い利益を得られる仕組みになっており。また、民間の組織に自治体職員を送り込んで一緒にやっていくこともあるとのこと。さらには、再開発の準備段階で全てが決まってしまい、住民説明会等で、住民が計画を知った時には、すでに都市計画決定段階であり、着工へ着々と進んで行く流れになっています。

また、最近の再開発で建設されるタワーマンションは、いかに容積率を大きくし、事業費を回収するのが一番の目的になっており、ある権利変換計画書に基づいて試算した場合、タワーマンションの敷地（底地）を１とした場合、建設敷地の共有持分の割合で計算すると、以前所有していた土地の９割を手放す計算になっていることがわかりました。床面積は増えていても敷地で計算すると少なくなっています。また、土地と引き換えに、あてがわれた部屋やスペースは償却資産となるため、資産価値も徐々に目減りしていくことが明らかになっています。

都市計画法では

　都市計画の基本理念として「国及び地方公共団体は、都市の住民に対し、都市計画に関する知識の普及及び情報の提供に努めなければならない」となっています。しかし、実態は、準備段階の情報提供は住民にはされず、すでに決まった段階で住民参加と称して説明会などが行われ、説明内容も住民が理解するのが難しい面があります。これでは、いくら住民参加型のまちづくりといっても、検討や議論になるベースの資料提供やまちづくりの学習支援など十分におこなわない限り本当の住民参加や住民とともに作っていくまちづくりにはならないのではないでしょうか？

黒塗り

以下の資料はのの山けん区議会議員の区政レポートです。赤羽駅東口地区のまちづくりにおいて、区が行った周辺公共施設のあり方に関する委託検討調査報告書を情報公開しましたが、区民にとっても肝心な公共施設の再配置シミレーション部分はすべて黒塗りになっていました。これでは住民と情報共有ができません。